Villetta a schiera in Vendita a San Gregorio di Catania

SAN GREGORIO – OPERAZIONE RESIDENZIALE CORE+ CON SIGNIFICATIVO POTENZIALE DI VALORIZZAZIONE
Executive SummaryProposta di investimento in un’iniziativa immobiliare residenziale situata a San Gregorio, in uno dei contesti più solidi e ricercati dell’area metropolitana.
L’operazione presenta una caratteristica particolarmente interessante: la presenza di circa 8.000 mq di superficie residenziale già realizzata, tra ville e appartamenti, da completare e valorizzare commercialmente, a cui si aggiunge un ulteriore terreno edificabile di circa 4.000 mq.
Si tratta quindi di un’operazione con una componente di valore già materializzata e un’ulteriore capacità di sviluppo, che consente di combinare completamento, valorizzazione del patrimonio esistente e nuovo sviluppo.

Principali Caratteristiche

• Circa 8.000 mq già realizzati, tra ville e appartamenti, da completare;
• Circa 4.000 mq di terreno edificabile aggiuntivo;
• Complesso residenziale già impostato;
• Mix immobiliare composto da:
• ville singole;
• ville duplex;
• appartamenti di fascia medio-alta;
• Progetto e impostazione urbanistica già sviluppati;
• Possibilità di procedere con il completamento e la commercializzazione per fasi;
• Significativo potenziale di valorizzazione attraverso il completamento del costruito e lo sviluppo dell’area edificabile residua.

Il Valore dell’OperazioneIl principale elemento distintivo dell’iniziativa è rappresentato dagli 8.000 mq già costruiti.
L’investitore non si trova di fronte a una semplice operazione di sviluppo su area libera, ma può intervenire su un patrimonio immobiliare già esistente, completandolo, rifinendolo e portandolo sul mercato.
A questo patrimonio si aggiunge un terreno edificabile di circa 4.000 mq, che rappresenta una seconda componente di upside e consente di immaginare una strategia di sviluppo articolata su più fasi.
La combinazione tra costruito esistente + terreno edificabile determina quindi un profilo particolarmente interessante in termini di:

• valore sottostante;
• potenziale di sviluppo;
• flessibilità operativa;
• diversificazione delle fonti di ritorno;
• possibilità di gestione progressiva dell’investimento.

Struttura del ValoreL’operazione presenta un significativo differenziale tra il valore implicito delle superfici esistenti e i valori potenziali del prodotto residenziale finito.
Parametri indicativi

• Circa 8.000 mq di costruito esistente da completare
• Circa 4.000 mq di ulteriore terreno edificabile
• Valore implicito del costruito: circa 250 €/mq
• Valori indicativi delle nuove costruzioni nell’area: 2.500 – 3.000 €/mq

Il differenziale evidenzia un potenziale significativo di creazione di valore attraverso il completamento, la riqualificazione e la successiva commercializzazione del patrimonio esistente.
Il terreno edificabile costituisce inoltre un’ulteriore componente di valore, potenzialmente in grado di ampliare la superficie complessivamente valorizzabile attraverso un nuovo sviluppo residenziale.

Un’Operazione in Due Fasi di Valorizzazione1. COMPLETAMENTO DEL COSTRUITOGli 8.000 mq già realizzati costituiscono il cuore dell’operazione.
Il completamento delle unità consente di trasformare un patrimonio immobiliare già fisicamente presente in prodotto finito immediatamente destinabile al mercato, con la possibilità di organizzare gli interventi secondo priorità commerciali e finanziarie.
2. SVILUPPO DEL TERRENO EDIFICABILEL’ulteriore disponibilità di circa 4.000 mq di terreno edificabile rappresenta un’opportunità di sviluppo aggiuntiva.
Questa componente permette di impostare una seconda fase dell’operazione, potenzialmente beneficiando dei flussi generati dalla prima fase e riducendo la necessità di concentrare l’intero investimento in un’unica soluzione.

Elementi di InteresseL’iniziativa si distingue per la presenza simultanea di:

• 8.000 mq di costruito già esistente;
• patrimonio immobiliare da completare e valorizzare;
• circa 4.000 mq di terreno edificabile aggiuntivo;
• progetto residenziale già impostato;
• ridotta esposizione al rischio tipica delle operazioni che partono da un’area completamente libera;
• possibilità di sviluppo e commercializzazione per fasi;
• significativa differenza tra costo/valore implicito e potenziale valore del prodotto finito;
• collocazione in un mercato residenziale consolidato.

Questa configurazione consente di combinare le caratteristiche di un’operazione di value-add con elementi propri di una strategia development, mantenendo una componente rilevante di patrimonio già esistente.

Scenario di MercatoSan Gregorio rappresenta un mercato residenziale particolarmente interessante grazie a:

• domanda abitativa consolidata;
• attrattività per nuclei familiari;
• presenza di clientela medio-alta;
• buona tenuta dei valori immobiliari;
• disponibilità limitata di prodotto residenziale nuovo e di qualità.

In questo contesto, la possibilità di immettere sul mercato un prodotto già strutturato, completato secondo standard contemporanei, rappresenta un elemento competitivo rilevante.

Strategie di UscitaL’operazione consente diverse strategie di valorizzazione.
BUILD & SELLCompletamento delle unità esistenti e successiva vendita frazionata, con l’obiettivo di massimizzare il margine di sviluppo.
DEVELOPMENTValorizzazione del terreno edificabile di circa 4.000 mq attraverso un nuovo sviluppo residenziale, eventualmente successivo al completamento delle volumetrie già esistenti.
BUILD & HOLDMantenimento di una parte del patrimonio per generare reddito e beneficiare dell’eventuale rivalutazione degli immobili nel medio-lungo periodo.
SVILUPPO PROGRESSIVOCompletamento e commercializzazione per fasi, utilizzando progressivamente i flussi generati dall’operazione per finanziare le successive attività di sviluppo.

Investment RationaleL’attrattività dell’operazione deriva dalla combinazione di cinque elementi distintivi:
1. 8.000 MQ GIÀ REALIZZATI
Una significativa base immobiliare esistente, da completare e trasformare in prodotto finito.
2. ULTERIORE TERRENO EDIFICABILE
Circa 4.000 mq rappresentano una componente aggiuntiva di sviluppo e un importante elemento di upside.
3. DIFFERENZIALE DI VALORE
Il valore implicito delle superfici esistenti risulta significativamente inferiore rispetto ai potenziali valori del prodotto finito.
4. FLESSIBILITÀ STRATEGICA
L’operazione può essere articolata tra completamento, vendita, nuovo sviluppo e mantenimento a reddito.
5. MERCATO FINALE CONSOLIDATO
La collocazione in un mercato residenziale caratterizzato da domanda e limitata disponibilità di prodotto nuovo supporta la strategia di valorizzazione.

ConclusioneL’iniziativa rappresenta un’opportunità di investimento su un asset residenziale già materializzato, caratterizzato da circa 8.000 mq costruiti e da completare, a cui si aggiunge un terreno edificabile di circa 4.000 mq.
La possibilità di intervenire contemporaneamente sul patrimonio esistente e sulla componente di sviluppo futura rende l’operazione particolarmente interessante per investitori, developer e operatori immobiliari alla ricerca di iniziative con un significativo potenziale di creazione di valore.
Il profilo dell’investimento combina quindi asset esistente, completamento, sviluppo e valorizzazione, con la possibilità di calibrare tempi, capitale investito e strategia di uscita in funzione degli obiettivi dell’investitore.
Un’operazione con una base immobiliare già costruita e un’ulteriore riserva di sviluppo, in grado di offrire un potenziale di valorizzazione articolato su più livelli.